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Aparcería

Aparcería

A través del contrato de aparcería el dueño de una finca cede su uso y disfrute, así como el del resto de sus elementos de explotación (ganado, maquinaria, capital, etc.) durante tiempo limitado, de tal manera que el cesionario y el titular se reparten los beneficios.

Arrendamientos y propiedad horizontal

¿Puedo ceder la explotación de mi finca?

El contrato de aparcería es aquel por el que el titular de una finca o de una explotación cede durante un tiempo determinado su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como los elementos de la explotación, ganado maquinaria o capital circulante, de tal manera que el cesionario aparcero y el titular se reparten los productos por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones. El Código Civil sólo se refiere a la aparcería en el artículo 1579 al establecer "el arrendamiento por aparcería de tierras de labor, ganados de cría o establecimientos fabriles e industriales, se regirá por las disposiciones relativas al contrato de sociedad y por las estipulaciones de las partes y, en su defecto, por la costumbre de la tierra". Ahora bien, si la aparcería tiene por objeto una finca rústica, el derecho común queda desplazado por la legislación especial de la Ley de Arrendamientos Rústicos.

La Ley 49/2003 le dedica el capítulo IX con la rúbrica "De las aparcerías", artículos 28 y siguientes. En el artículo 28.1 define la misma al establecer " por el contrato de aparcería, el titular de una finca o de una explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los productos por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones".

Con carácter general, el contrato de aparcería está regulado en los artículos 28 a 32 de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos, sin perjuicio de que si existe una relación laboral entre cedente y cesionario deberá aplicarse la legislación correspondiente, y que también son de aplicación las normas forales o de derecho especial y la costumbre que rijan en cada territorio. En los casos en los que el aparcero únicamente aporta su trabajo personal o también una parte del capital de explotación y del capital circulante que no llegue al 10% del valor total, le deberá ser garantizado el salario mínimo y deberá cumplirse, en general, la legislación laboral y de seguridad social (artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Rústicos).

El concepto de aparcería viene determinado por su propio nombre "ir a parte", es decir, con el reparto de los productos según las aportaciones realizadas por cada uno de los contratantes. Por otra parte, como establece el artículo 28.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos "se presumirá, salvo pacto en contrario, que el contrato de aparcería no comprende relación laboral alguna entre cedente y cesionario; de pactarse expresamente esa relación, se aplicará, además, la legislación correspondiente". Aunque se exceptúan los supuestos de los contratos en los que el aparcero aporte únicamente su trabajo personal y, en su caso, una parte del capital de explotación y del capital circulante que no supere el 10 por ciento del valor total. En este supuesto, deberá serle garantizado al aparcero el salario mínimo que corresponda al tiempo de la actividad que dedique al cultivo de las fincas objeto del contrato y cumplirse, en general, lo dispuesto en la legislación laboral y de Seguridad Social.

¿Qué normas rigen el contrato de aparcería?

En primer lugar se aplicará lo pactado entre las partes, en lo no pactado las normas forales o de derecho especial y la costumbre; luego se aplicarán las escasas disposiciones especiales de la Ley de Arrendamientos Rústicos sobre la aparcería; por último y con carácter supletorio, siempre que no choque con su naturaleza, las normas sobre arrendamientos rústicos contenidas en los capítulos II, III, VI y VIII de la Ley de Arrendamientos Rústicos, siempre que no resulten contrarias a la naturaleza esencial del contrato de aparcería (artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Rústicos).

Sin embargo, añade el artículo 29, tratándose de las mejoras impuestas por ley o por resolución judicial o administrativa firmes o acuerdo firme de la comunidad de regantes correspondiente, deberán llevarse a cabo por las partes con arreglo a lo pactado entre ellas y, si faltara el pacto, podrá resolverse el contrato a instancia del cedente o del cesionario.

Se establece un régimen especial para aquellos contratos parciarios en que dos o más personas aporten o pongan en común el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de producción, con la finalidad de constituir una explotación agrícola, ganadera o forestal, o de agrandarla, acordando repartirse el beneficio que obtengan proporcionalmente a sus aportaciones, los mismos se regirán por las reglas de su constitución y, en su defecto, por las del contrato de sociedad, sin perjuicio de que les sean también aplicables, en su caso, las reglas sobre gastos y mejoras establecidas para los arrendamientos rústicos (artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Rústicos).

¿Existe un límite temporal?

La duración del contrato será la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimará que es la de un año agrícola, entendiéndose prorrogado por un período de un año, en los mismos términos que los señalados para el arrendamiento en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Rústicos. En los contratos de duración anual o inferior a la anualidad, la notificación previa de finalización del contrato se efectuará, al menos, con seis meses de antelación (artículo 31.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos).

Si se hubiera convenido la aparcería para la realización de un cultivo determinado, con la excepción de los leñosos permanentes, y siempre que dicho cultivo tenga una duración superior a un año, el plazo mínimo de duración será el tiempo necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo (artículo 31 párrafo segundo de la Ley de Arrendamientos Rústicos).

A la finalización del contrato de aparcería, si el titular de la finca pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero tendrá derecho preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento. También tendrá derecho a las prórrogas que se establecen en la Ley, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiere durado la aparcería (artículo 31 párrafo tercero añadido por la Ley 26/2005). Esta última reforma viene por tanto a propiciar que la aparcería se transforme en contratos de arrendamiento según la nueva redacción dada a ese precepto.

El arrendador, para recuperar la posesión de la finca, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con seis meses de antelación si el contrato es de duración anual o inferior, o con un año si es superior, pues de lo contrario si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador, el contrato se entenderá tácitamente prorrogado por un nuevo periodo, siendo estas prórrogas indefinidas hasta que no se produzca la denuncia del contrato.

La nueva Ley de Arrendamientos Rústicos en su artículo 32 crea otra figura dentro de este campo de las aparcerías como es la de la llamada aparcería asociativa en la que dos o más personas ponen en común el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de producción, con la finalidad de constituir una explotación agrícola, ganadera o forestal, o de agrandarla, con el ánimo de repartir el beneficio que obtengan proporcionalmente a sus aportaciones. La aparcería asociativa tiene naturaleza mixta y se rige por las reglas de su constitución y, en su defecto, por las del contrato de sociedad, y además le serán aplicables, en su caso, las reglas sobre gastos y mejoras establecidas para los arrendamientos.

¿Qué eran los arrendamientos rústicos parciarios?

El concepto de arrendamiento rústico parciario ha desaparecido con la nueva Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, por la supresión del requisito anteriormente existente de que el titular de la finca aporte, al menos, un 25% del valor total de la maquinaria de capital circulante, que era el criterio de distinción entre aparcería y arrendamiento parciario. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 101 de la anterior Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de arrendamientos rústicos, si el cedente no aportaba, además de la tierra, ganado, maquinaria y capital circulante por encima del 25%, el contrato se consideraba como arrendamiento parciario y se regía por las normas establecidas para el arrendamiento, con alguna que otra diferenciación.

Así, por ejemplo, en el arrendamiento rústico parciario también constituía causa de resolución del contrato de arrendamiento a instancias del arrendador, además de las causas generales de resolución, la deslealtad o fraude por parte del arrendatario en la valoración o la entrega al arrendador de los frutos que le correspondan. Por otro lado, el arrendamiento parciario se convertía en arrendamiento ordinario sobre la totalidad de la finca si alguna de las partes lo solicitaba dentro de los dos meses anteriores al comienzo del nuevo año agrícola y la renta en metálico debía ser la usual en el lugar para fincas análogas y su actualización se hacía de acuerdo con lo dispuesto en la propia ley.

Recuerde que…

  • En el contrato de aparcería, el titular cede el uso y disfrute de la finca durante un tiempo determinado y se reparte con el contratante los beneficios en función de las aportaciones realizadas por cada uno.
  • Las partes estipularán la duración del contratado y en su defecto, ésta será de un año agrícola prorrogable por otro año más.
  • El aparcero tendrá derecho preferente si el titular de la finca decidiera arrendarla.
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